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　　近日，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)租賃合同糾紛典型案例，其中郁南法院干警駱謙沖撰寫的李某強(qiáng)訴云浮市某有限公司租賃合同糾紛案件被廣東省高級(jí)人民法院在公眾號(hào)上作為典型案例推廣。

　　標(biāo)題：締約時(shí)未如實(shí)披露已設(shè)定抵押權(quán)的事實(shí)，應(yīng)賠償承租人因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而遭受的損失——李某強(qiáng)訴云浮市某有限公司租賃合同案。

　　基本案情：出租人某實(shí)業(yè)公司與承租人李某簽訂土地租賃合同前，未向李某如實(shí)披露租賃土地已設(shè)定抵押權(quán)的事實(shí)。合同履行中，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，出租人由某實(shí)業(yè)公司變更為案涉土地使用權(quán)的受讓人。受讓人要求月租金提高2萬元，李某基于前期投入成本尚未回收，且為免于向地上建筑物的多名承租人承擔(dān)違約責(zé)任的考慮，同意買受人提出的租金標(biāo)準(zhǔn)。李某遂訴請(qǐng)某實(shí)業(yè)公司支付違約金10萬元，并賠償剩余租賃期限內(nèi)的租金差額損失。

　　裁判結(jié)果：云浮市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，某實(shí)業(yè)公司在締約階段未如實(shí)告知李某租賃土地的抵押情況，在雙方的租賃合同因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除的情況下，李某有權(quán)請(qǐng)求某實(shí)業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。李某因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而遭受的直接損失，主要體現(xiàn)為多付租金，而合同約定的違約金低于李某的損失，故綜合考慮某實(shí)業(yè)公司的違約程度、剩余租賃期限比例等因素，對(duì)李某合理期限內(nèi)的租金差額損失予以支持，并判令某實(shí)業(yè)公司向李某支付違約金。

　　典型意義：抵押在先，租賃在后，是“買賣不破租賃”的例外規(guī)則。在該情形下，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，租賃合同解除。在本案出租人違約導(dǎo)致租賃合同解除的情況下，承租人積極實(shí)施替代交易，維護(hù)下一手租賃交易的穩(wěn)定。本案對(duì)承租人及時(shí)止損、減少矛盾沖突的做法予以肯定，引入替代交易規(guī)則計(jì)算守約方的可得利益損失。本案對(duì)引導(dǎo)合理維權(quán)、減少糾紛訴訟、促進(jìn)租賃物的有效利用以及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。

　　今后，郁南法院將認(rèn)真履行審判執(zhí)行工作職責(zé)，立足司法實(shí)踐，利用好法答網(wǎng)、人民案例庫，深挖精品案例，把案例編報(bào)作為總結(jié)執(zhí)法辦案經(jīng)驗(yàn)、提升司法能力的重要抓手，努力提升業(yè)務(wù)能力水平，為實(shí)現(xiàn)“脫薄向強(qiáng)”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。